作者 | 王泽红
“当下楼市处于底部徘徊阶段，脉冲式的表现非常明显，未来的大趋势一定是明确的，明年下半年或者是后年，一线城市的房价一定会往上走，但走幅不会太高。”
“今年四季度到明年上半年，对于自住人群而言，是一个买房的好时机。” 58安居客研究院院长张波说道。
11月1日，据住房城乡建设部数据，10月份全国商品房成交同比、环比实现“双增长”， “银十”变“金十”，是2007年起首次“银十”超过“金九”。
尤其是一线城市，继上海、广州、深圳9月底接连发布楼市新政后，新房、二手房成交均实现了爆发性增长，10月成交量增长惊人超预期：
一个月内，北京二手房成交超2.25万套，创19个月以来新高，上海成交达2.37万套，均突破1.5万套荣枯线；深圳卖出2.1万套房，新房认购超1.3万套，新房网签量创下近35个月新高；广州新房销售翻番。
从这个成交态势看，一线楼市是否已触底回暖？购房者的心理发生了哪些变化？房价是否已经筑底？当下是买房的合适时机吗？一线城市房价会上涨吗？带着这些问题，在一线城市楼市新政满月之际，连线张波，进行了一场深入对话。
58安居客研究院院长张波
以下为与张波对话精编
从成交量来看
一线城市楼市已触底回暖
：自9月底以来，一线城市新房和二手房成交暴涨，尤其是二手房，北上广深集体冲破荣枯线，从这个成交态势看，一线楼市是否已触底回暖？
张波：首先，楼市所谓的底部，每个城市都有，同一个城市的不同板块也有差异，同一个板块里边不同项目也有差异。
如果有人跟你说，当下就是底部，你可以去买，这种话完全不用听，当下的楼市不同于过往，各个城市不会同涨同跌，现在一线城市与二线有差别，一线内部又有差异，千万不要对市场做笼统的判断。
其次，从整体面来看，市场确实出现了回暖迹象，一线城市10月新房、二手房成交量暴涨，明显超过9月，尤其是深圳，新房成交量的涨幅非常明显。从成交量来看，可以认为当下已经出现触底回暖、止跌反弹迹象，预估11月和12月很有可能继续保持这个态势。
因为临近年底，开发商又到了完成销售任务、冲业绩的节点，打折促销的新房项目会增多，从而带动成交量上涨；但二手房市场每年四季度比较冷，成交量会有所下滑。不过，从新房与二手房整体来看，一线城市在今年四季度还是触底回升的态势。
：从一线城市10月成交量来看，广州和深圳新房成交量高于二手房，而北京和上海则反之，背后有什么逻辑？
张波：深圳的新房、二手房成交量都有比较明显的增长，是一线城市当中复苏最明显的，因为此前跌的较多、房价回调力度也大，部分小区跌幅甚至在40%以上，所以房价下降的空间越大，后续回升至正常价格的动力也越强。
北京与上海的二手房，则是市场的议价空间更大，有一个比较明显特点，在北京上海现在换房的需求非常集中，这首先就需要把自己手里的房子卖掉，对于这类人群而言，卖便宜点没关系，只要看到自己想买的房子也便宜了，就愿意以便宜价格把手里的房子卖掉。
对于上海和北京而言，换房有一个难度，不是想买的新房都有，以北京为例，五环内新房项目很少，上海也一样，中环以内能看中的房子价格非常高；也就造成北京和上海的改善人群，很大一部分只能在二手房层面满足需求，改善房买的也是二手房，所以二手房成交量明显。
广州则不同，换房时有更多可以选择的新房产品，而且广州新房卖的比较好，还有一点非常有意思，70-90平方米的房子能造出“四室”，并不是开发商把每个房间做的足够小，而是得房率可以超过100%。
不要指望买在最低点、卖在最高点
这是不可能的
：从目前来看，房价是否已经筑底？
张波：人的心理都是这样，卖的时候担心卖便宜了，买的时候担心买的贵，这是很正常的。但我要强调一点，不要指望自己买在最低点，卖在最高点，这是不可能的，这是一种美好理想，但是不存在，极个别人可能踏准，但群体性都卖在高点、买在低点，那谁去在高点接盘，所以不可能。
如果是换房需求，那无所谓卖在高点，还是买在低点。为什么呢？因为真正有换房需求群体，很少有人卖房后，租房住三五年再去买房，这种可能性非常小，不可能一直等着。大多情况是，卖房两个月之内就一定会再买房，这是正常的换房操作。
在这种情况下，除非两个月之内房价出现大的变化，才会产生比较大的损失，否则没什么影响，因为卖的便宜时，再买也便宜；卖的贵时，再买时也贵。
所以换房群体不要太在意当下是什么节点，更重要的是，自己是否真正有换房需求。尤其是与学区相关的换房需求，很多人结婚时没考虑学区因素，到孩子出生要上学时就想换房，这类需求则需要谨慎，因为学区政策，各个城市包括一线都在调整。
第二类较为明显的换房需求，是以小换大，我们看到的线上数据很清晰，10月份的新房和二手房搜索中，找“三室”户型的占比持续提升，每个月提成的比例都在1%至2%。
第三类换房需求是“降级型换房”，但是量不大。这类家庭原先可能住三室或四室，五六十岁人群比较多，但随着子女成家立业、搬离出去单独居住，认为住大房子的意义不大了，就回去换小户型房子，手里还会多出一笔钱作为灵活配置自用，但这个占比不高。
所以，在人生的不同阶段，匹配不同的住房户型，这是最合适的。
最后一类需求就是投资人群，想把手里的房子变现，这类人群其实更关注当下房价是不是处于最合理的区间状态，资产处置收益能不能最大化。
对于这类人群，我的建议是房价不可能再出现所谓的大涨行情，包括一线城市也是如此。房价以维持稳定为主，每年会有涨，但涨的幅度肯定没有原来那么高。如果秉持这样一个观点，卖房只是想落袋为安，那今年卖和明年卖价格不会差太多。
投资人群还有一类收益也可以考虑，就是将房屋出租，如果租金低于1%，建议直接将房子卖掉获利；如果租金收益率在3%以上，且租金持续稳定，可以考虑长期持有。
：从您的角度看，10月成交突破新高，购房者的心理发生了哪些变化？
张波：从当下购房者的心态来看，购房更加坚定的是改善人群。当下市场最犹豫的一批人是首套置业者。因为对于改善人群而言，付出的仅是差额成本，从90平到120平，只付了30平方米的房价；首套置业者则不同，一入手就要把所有的钱投入，变成一大笔的投入。
首套置业者也会担忧，未来工作是不是稳定，因为这类人群大多较为年轻，刚进入职场三五年左右，最多不超过十年；改善人群基本上在十年以上，工作会相对稳定一些。
改善人群对于房价非常敏感，因为他们是明确需要买房的，所以对房价非常敏感；对于首套人群，对于房价也敏感，但更多是对房价的大趋势敏感，以及对自己的工作和收入是否稳定。
虽然当下出台了很多利好政策，但还没有让所有的购房群信心特别坚决，只是让一部分人当下入场坚决一些。
楼市目前在底部徘徊
今年四季度到明年上半年是买房好时机
：当下是买房的合适时机吗？
张波：你永远不可能买在最底部，因为在最底部的时候，其实是大家信心最差的时候，是不会入场的，因为觉得它还没有在底部。但是你一旦开始回升，知道它是底部的时候，基本已经错过那个点了。所以，不用去想买在底部这件事情，越想越买不到底部。
如果一定要定义，我认为现在是处于底部徘徊阶段，徘徊就是有上有下，这一轮调整与以往最大的差别就是，往期涨跌非常清晰，涨就是涨，跌就是跌，当中不会出现停顿、上下不定的情形。
这一轮调整，脉冲式的表现非常明显，去年取消“认房又房贷”后成交量回暖，然后下跌，今年517新政后又上涨，甚至不少城市的房价也有所上涨，7月、8月又下跌，9月底又开始回升，所以是脉冲式的态势，体现在当下就是市场在底部徘徊。
在底部徘徊阶段，未来的大趋势一定是明确的，明年下半年或者是后年，一线城市的房价一定会往上走，但走幅不会太高。今年四季度到明年上半年，对于自住人群而言，是一个买房的好时机。
在当下环境下，如果看中的房子能议价5%-10%，我认为基本接近于底部。所以，与其判断当下市场是不是底部，不如去做好相应的功课。什么叫做功课？就是想买的区域成交价是多少、成交量多不多、挂牌量高不高等，然后锁定意向小区或房源。
以上海为例，整体房价没有上涨，二手房甚至在下跌，但徐家汇的东方曼哈顿这些项目，二手房房价在上涨。所以，一直等没有用，大趋势可能没有涨，但如果你想要买的小区，由于位置不错、挂牌量减少，价格可能就会上涨。
所以，真正有购房需求的人，不要仅看大趋势的涨与跌，更需求盯紧自己想要买的区域，甚至是具体楼盘或项目。
：一线城市的房价，会迎来一波上涨行情吗？
张波：我认为这个不用关注太多，如果房价每年的涨幅在2%左右，与存款利率进行对比，那基本上就等于不涨，例如一套房子100万，每年涨2万，基本与银行存款收益差不多，没有形成真正的超额回报。
一线城市未来房价的上涨，我认为会略高于贷款利率水平。不要指望像2015年那样，一年涨30-40%，这种情况不会再出现。
：现在有一些迹象，住建部近期提出100万套棚改货币化，以及存款利率再次下调后，“老破小”颇受追捧，既可以博拆迁，又能赚取租金。对这件事您怎么看？
张波：这件事的前提是哪些房子会被先拆？一是自主动迁意愿比较强的小区，二是小区本身出现一些明显的安全隐患，这种房子其实房子非常老，至少是在上世纪80年代以前，所谓真正的老破小，但这种房子一般也没人买。现在比较抢手的“老破小”，大多是1990年之后的房子，房龄在30年左右。
可以去博拆迁，但时间成本不可控，可能会很长，三年、五年、十年都可能。拆迁带来的收益，未必能达到预期。所以我个人是不建议购买“老破小”博拆迁。
：自9月底新政出台后，很多房企和楼盘项目便取消折扣，或者宣布涨价，包括近期又有楼盘宣布11月1日起涨价，从您的了解来看，这是一种引流噱头，还是真涨价？
张波：我说一个很明确的观点，如果是在房价上做动作、宣称要上涨，99%都是噱头。项目方会先把房子做价格处理，然后再涨价。
如果房价不涨，但是隐性成本增多，也是真正的涨价，例如“茶水费”，目前有一些项目确实出现“茶水费”，这种才是所谓真正严格意义涨价的项目。
